Samen kelders herstellen

Aanleiding voor de wijziging

• Nieuwe overweging toegevoegd aan de aanhef van de beleidsregel. De beleidsregel geldt sinds 1 januari 2026. De eerste ervaringen van keldereigenaren, de Vereniging De Utrechtse Werfkelders (DUW) en de gemeente laten zien dat een aantal punten onduidelijk is en dat de uitvoering soms onnodig wordt vertraagd. Deze wijzigingen lossen dat op. Het doel en de werking van de regeling blijven hetzelfde: de aanpassingen zijn beleidsarm en worden gesteund door DUW.

Artikel 1 - Definities 

• De definitie van ‘adres’ verdwijnt uit de beleidsregel. Dit hangt samen met de omschakeling naar ‘kadastraal perceel’ (zie artikel 8 en 10). Sommige panden met meerdere kelders hebben meer BAG-adressen dan kelders, waardoor een kelder niet altijd aan 1 adres kon worden gekoppeld. Het kadastraal perceel is een eenduidiger en beter uitvoerbaar criterium.
• Er komt een nieuwe definitie: ‘kadastraal perceel’, zoals gedefinieerd in de Kadasterwet. Zie hierboven: het kadastraal perceel vervangt het adres als manier om kelders die bij elkaar horen te groeperen.
• De definitie 'kelder' wordt aangevuld: expliciet wordt vastgelegd dat het gewelf, de fundering en de waterdichte laag tot de kelder horen, en dat de muur en de trekankers dat niet zijn. Nu de notariële akte vervalt (zie artikel 19), moet in de beleidsregel zelf duidelijk staan wat wél en wat niet bij de kelder hoort. Dat is nodig om vast te kunnen stellen wie waarvoor verantwoordelijk is bij onderhoud.
• De tekst over appartementsrechten wordt herschreven: in plaats van ‘appartementsgerechtigden’ wordt gesproken van ‘de appartementseigenaars’ al dan niet vertegenwoordigd door de vereniging van eigenaars (VvE). Dit sluit beter aan bij de praktijk: bij een gebouw dat in appartementsrechten is gesplitst, kan de VvE als vertegenwoordiger optreden. Dat maakt het contact tussen gemeente en eigenaren eenvoudiger.

Artikel 6 - Uitvoeringsplanning

• Lid 1 (btw-ondernemer): de tekst wordt verduidelijkt. Het gaat om een btw-ondernemer die zelfstandig een bedrijf uitoefent en er wordt toegelicht wanneer een kelder tot het ondernemingsvermogen behoort, óók bij btw-vrijgestelde verhuur. De eerste maanden praktijkervaring lieten zien dat de huidige tekst niet in alle gevallen duidelijk genoeg was om vast te stellen of iemand een kwalificerende btw-ondernemer is. De aanvulling maakt dit beter toepasbaar.
• Lid 5 (extra bijdrage bij alsnog herstellen): de verplichting om een aanvullende eigen bijdrage te betalen als een eigenaar een eerder aanbod heeft afgeslagen, geldt voortaan pas als de eigenaar dit na 1 januari 2030 heeft aangegeven. Deze regel over extra kosten is pas relevant vanaf het moment dat de gemeente raksgewijs (per aaneengesloten blok) gaat werken, dus vanaf 2030. Tot die tijd werkt de gemeente nog verspreid met eigenaren aan kelderherstel, waardoor de regel nu voor onbedoelde gevallen zou gelden.

Artikel 7 - Voorbereiding en vooroverleg

• Lid 4 (termijn samenwerkingsovereenkomst), toegevoegd: gemeente en keldereigenaar kunnen samen een kortere voorbereidingstermijn afspreken. Bij versneld herstel op verzoek van de eigenaar geldt een termijn van 3 maanden; bij herstel dat spoedeisend is vanwege ernstige gebreken geldt een termijn van 1 maand. De standaardtermijn van 2 jaar voor de start van de werkzaamheden is bedoeld voor de reguliere procedure, maar werkt onnodig vertragend bij kelders die met spoed of op verzoek sneller aan de beurt zijn. Deze aanvulling maakt maatwerk mogelijk.

Artikel 8 - Eigen bijdrage 

• Lid 1 (tabel eigen bijdrage): ‘Adres’ wordt vervangen door ‘kadastraal perceel’. Zie de toelichting bij artikel 1: het kadastraal perceel is een preciezere aanduiding die beter aansluit bij de feitelijke eigendomssituatie dan het BAG-adres.
• Lid 4 (optelregel meerdere kelders): de optelregel voor de vierkante meters van meerdere kelders geldt voortaan voor kelders die horen bij een gebouw of object op 1 kadastraal perceel, in plaats van kelders die bij 1 adres horen. Dezelfde reden als hierboven: het kadastraal perceel is een duidelijker en beter uitvoerbaar criterium om te bepalen welke kelders bij elkaar horen voor de berekening van de eigen bijdrage.
• Lid 5 (nieuw) / lid 6 (was lid 5): er komt een nieuw lid 5: de optelregel geldt ook voor kelders op grond van de gemeente (met een opstalrecht of erfpachtrecht) als die kelders en het naastgelegen gebouw dezelfde eigenaar(s) hebben. Het huidige lid 5 wordt lid 6. Zonder deze aanvulling zou de optelregel niet gelden voor deze specifieke, maar in de praktijk voorkomende situatie. Dit voorkomt een ongelijke behandeling van vergelijkbare gevallen.

Artikel 10 - Bepalen hoeveelheid / staat van onderhoud

• Lid 1 (categorie ‘veel gebreken’): het criterium ‘constructieve scheuren in de draagmuren’ wordt geconcretiseerd: het gaat om scheuren waarvoor grootschalig herstel nodig is (meer dan 2 m² inboetwerk) en/of funderingswerkzaamheden. De huidige omschrijving was te algemeen en gaf in de praktijk discussie over de indeling in een categorie. Een concrete maatstaf maakt de beoordeling eenduidiger en beter toepasbaar.
• Lid 3 (kwalificatie bij meerdere kelders): ‘bij 1 adres horen’ wordt 'bij 1 kadastraal perceel
  horen'. Opnieuw dezelfde omschakeling van adres naar kadastraal perceel, nu voor het bepalen van de staat van onderhoud.

Artikel 11 – Ondernemers

• Lid 1 (btw-ondernemer), de tekst is verduidelijkt: het gaat om een btw-ondernemer die zelfstandig een bedrijf uitoefent en er wordt toegelicht wanneer een kelder tot het ondernemingsvermogen behoort, óók bij btw-vrijgestelde verhuur. De eerste maanden praktijkervaring lieten zien dat de huidige tekst niet in alle gevallen duidelijk genoeg was om vast te stellen of iemand een kwalificerende btw-ondernemer is. De aanvulling maakt dit beter toepasbaar.
• Lid 3 (informatieplicht): verduidelijkt dat de bewijslast voor de btw-status bij de keldereigenaar ligt, ter (vrije) beoordeling van de gemeente. Dit maakt expliciet wie verantwoordelijk is voor het aanleveren en onderbouwen van de gegevens, wat discussie hierover moet voorkomen.

Artikel 13 - Betalingstermijnen

• Gehele artikel: de tekst is herschreven in een overzichtelijke opsomming (10% – 70% – 20%) en er is toegevoegd dat de bedragen betaald moeten worden binnen de termijn die op de factuur van de gemeente staat. Dit is een redactionele verbetering: dezelfde regeling, maar beter leesbaar en met een duidelijke koppeling aan de factuur als betaalmoment.

Artikel 14 - Samenwerkingsovereenkomst

• Lid 1 (termijn): ook hier komt de mogelijkheid van een kortere, gezamenlijk overeengekomen periode: 2 maanden bij versneld herstel op verzoek van de eigenaar of bij spoedeisend herstel van kelder of gemeentelijke muur. Zelfde reden als bij artikel 7: de standaardtermijn van 1 jaar is voor uitzonderingssituaties onnodig belemmerend.
• Lid 3 (inhoud samenwerkingsovereenkomst): 'vastleggen eigendomssituatie' is geschrapt uit de
  opsomming van onderwerpen die in de samenwerkingsovereenkomst worden geregeld. Dit hangt samen met het vervallen van de notariële akte (zie artikel 19): het vastleggen van de eigendomssituatie via een akte is niet langer onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst.

Artikel 16 - Tijdelijke maatregelen

• Lid 1 Tijdelijke maatregelen bij ernstige en urgente problemen kunnen voortaan ook worden getroffen als een kelder al wél in de uitvoeringsplanning staat, maar nog niet op korte termijn wordt hersteld. In de huidige tekst was dit alleen mogelijk als de kelder nog niet in de uitvoeringsplanning stond. Deze uitbreiding voorkomt dat een kelder met acute problemen zonder hulp blijft, alleen omdat herstel al gepland staat, maar nog niet aan de beurt is.

Artikel 19 - Eigendom en onderhoud (was: 'Vastleggen eigendom en onderhoudsplicht')

• Volledig artikel: de verplichting om de eigendomssituatie via een notariële akte vast te leggen, vervalt. Daarvoor in de plaats komen 2 nieuwe bepalingen in de beleidsregel: (1) de keldereigenaar moet zijn kelder in goede staat van onderhoud houden, de gemeente is verantwoordelijk voor de muur en de weg; (2) het college controleert periodiek de veilige staat van de kelders en kan bij een slechte staat handhavend optreden op grond van andere regels. De akte was bedoeld om eigendom en onderhoudsafspraken vast te leggen, maar bleek in de praktijk een hoge drempel: het is een complex juridisch document en vooral bij VvE’s zijn er veel volmachten nodig. Een akte is wettelijk ook niet nodig om eigendom vast te stellen: de wet regelt via ‘horizontale natrekking’ dat de eigenaar van een gebouw ook eigenaar is van de bijbehorende kelder. De onderhoudsafspraken die de akte beoogde, staan voortaan direct in de beleidsregel en de samenwerkingsovereenkomst, en de gemeente behoudt via de 'Beleidsregel medewerkingsplicht funderingen en bouwtechnische staat werfkelders' een handhavingsroute als een kelder in slechte staat verkeert.

Artikel 20 - Lekkageproblemen voegen na uitvoering herstelwerkzaamheden

• Lid 2 (nieuw): de regeling voor lekkages bij voegen na herstel geldt voortaan ook voor kelders die de eigenaar zelf, met subsidie, volledig heeft hersteld. Zonder deze aanvulling zou deze groep eigenaren ten onrechte buiten de regeling vallen, terwijl zij met gemeentelijke subsidie wél al hersteld hebben.

Artikel 22 - Escalatieregeling / Adviescommissie

• Lid 1 (stappenplan): de stap ‘voor vrijblijvend advies naar de bouwmeester’ vervalt. De escalatieroute gaat van 4 naar 3 stappen: bouwbegeleider - wervenmeester - adviescommissie. De huidige procedure is zorgvuldig, maar in de praktijk lang. De technische expertise van de bouwmeester blijft gewoon beschikbaar voor het programma, de restauratie en voor eigenaren en aannemers. Alleen maakt deze stap geen deel meer uit van de formele escalatieregeling. Zo ontstaat sneller duidelijkheid bij een verschil van inzicht. 

Artikel 24 - Bijlagen beleidsregel

• De 4 modellen van akten vervallen als bijlage bij de beleidsregel. Rechtstreeks gevolg van het vervallen van de notariële akte in artikel 19: als de akte niet meer verplicht is, zijn ook de bijbehorende modellen niet langer nodig.