Samen kelders herstellen

Een van de uitgangspunten is om de keldereigenaren te ontzorgen bij het opdrachtgeverschap voor kelderherstel. Het herstel van een 900 jaar oude kelder is erg ingewikkeld. Dit komt door de complexe techniek van het herstel van eeuwenoude werfkelders. De kelders zijn ook nog eens verweven met de muren, de straat erboven, werf, afwatering, kabels en leidingen. De gemeente wil die zo veel mogelijk tegelijk herstellen. De coördinatie van het herstel van meerdere kelders tegelijk met het werk door nutsbedrijven en het herstel van muren en afwatering maakt het voor de keldereigenaren nog ingewikkelder om de kelder zelf te herstellen.

Nu de gemeente opdrachtgever wordt voor het werk aan de kelders, worden de keldereigenaren maximaal ontzorgd. De gemeente regelt alles: de inspectie van de kelder, aanbesteding van de aannemer, uitvoering van het werk, de afstemming met de eigenaren van naastgelegen kelders met het werk aan kabels en leidingen, en de nazorg. De gemeente draagt ook de financiële gevolgen van meerwerk of vertraging. De invloed van de keldereigenaar op het werk wordt vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente.

Het herstel van een kelder kost veel geld: tussen de € 160.000 en € 350.000. Om het erfgoed te beschermen en omdat de eigendommen van gemeente en keldereigenaar elkaar raken, delen we de kosten. De keldereigenaren en de gemeenteraad hebben bepaald dat de kostenverdeling eenvoudig en aantrekkelijk moet zijn en keldereigenaren voldoende financiële zekerheid vooraf geeft. En dat bij de kostenverdeling wordt uitgegaan van een bijdrage aan de herstelkosten en niet van een schadevergoeding. 

Een keldereigenaar draagt gemiddeld 20% bij aan de kosten van het herstel, vergelijkbaar met de tijdelijke subsidieregeling. De eigen bijdrage voor een kleine kelder met weinig schade is lager dan voor een grote kelder met veel schade. De eigen bijdrage wordt vooraf bepaald. Er wordt niet gekeken naar de werkelijke kosten, maar naar de grootte van de kelder en de hoeveelheid herstelwerk die nodig is. De gemeente hangt daar vaste bedragen aan (zie tabel). Dit biedt volgens de keldereigenaren en gemeente de beste combinatie van eenvoud, eerlijk en zekerheid vooraf.

De bedragen in de tabel zijn inclusief btw en worden jaarlijks geïndexeerd. Sommige eigenaren hebben fiscale voordelen, bijvoorbeeld verrekening van omzetbelasting, en is de kelder onderdeel van een pand dat wordt gebruikt voor bedrijfsvoering. Zij betalen bruto de dubbele eigen bijdrage. De nettobijdrage is lager en verschilt per situatie. Dit geldt niet voor ondernemers die vallen onder de kleine-ondernemersregeling en voor stichtingen zonder winstoogmerk met als doel het behoud van erfgoed.

Bepalen van de grootte van een kelder

De grootte van de kelder wordt bepaald door de oppervlakte te berekenen (lengte x breedte). De vloer telt alleen mee waar de kelder minimaal 1,5 meter hoog is.

Voor een kelder die zo klein en/of laag is dat deze niet is te gebruiken, betaalt de keldereigenaar de helft van de laagste eigen bijdrage: € 12.500. Dit geldt voor kelders die kleiner zijn dan 10 m² of op het hoogste punt lager dan 2 meter.

In het geval er zich meerdere kelderbogen op 1 adres bevinden, dan worden die beschouwd als 1 kelder. Hiervoor geldt een iets andere berekening van de eigen bijdrage. Hier geldt niet het maximum van 50 m² maar tellen we door tot het werkelijke aantal m².

Wat is veel of weinig herstelwerk

Kelders worden in beginsel in de categorie ‘gemiddeld herstelwerk’ ingedeeld, behalve als er veel of weinig herstelwerk nodig is. 

• Veel herstelwerk: een kelder is gestut. En bij kelders die zo onstabiel zijn dat bij het uitvoeren van het herstelwerk een steunconstructie nodig is om het gewelf te ondersteunen, of als een kelder één of meer scheuren in de draagmuren heeft.
• Weinig herstelwerk: de kelder verkeert in een goede staat van onderhoud en het meeste herstelwerk kan van binnenuit worden gedaan (de kelder wordt wel altijd open gegraven om de werkelijke schade te kunnen bepalen en de waterwerende laag op het gewelf te vervangen).

We zien pas hoe groot de schade werkelijk is als de kelder is open gegraven. Bij kelders waar tijdens de inspectie de omvang van het herstelwerk goed valt te beoordelen, stelt de gemeente de eigen bijdrage in de bijbehorende categorie vast. Blijkt er na het open graven van de kelder toch meer herstelwerk nodig, dan is dat voor rekening van de gemeente.

Bij kelders waar de schade tijdens de inspectie niet goed is te beoordelen (bijvoorbeeld door een dikke stuclaag of aftimmering) wordt de bijdrage vooraf in de categorie ‘veel herstelwerk’ vastgesteld. Het kan dan nooit hoger worden dan dat bedrag. Als na het opengraven van de kelder blijkt dat er minder herstelwerk nodig is, dan betaalt de eigenaar de lagere bijdrage. Het verschil wordt verrekend met de laatste betalingstermijn.

Lening Wervenfonds

Het Utrechtse Wervenfonds blijft bestaan voor de financiering van de eigen bijdrage. Het Wervenfonds is onderdeel van het Nationaal Restauratiefonds. Het biedt de mogelijkheid om tegen lage rente een hypothecaire lening af te sluiten, speciaal voor eigenaren die hun kelder willen laten herstellen. Als de eigenaar het pand verkoopt, kan hij het restant van de lening aflossen. 

Lees meer over Utrechts Wervenfonds

Het herstel van alle kelders en muren in het wervengebied duurt ongeveer 25 jaar. Het uitgangspunt is dat de gemeente een samenhangende planning maakt van het werk aan rijen kelders, muren, kabels en leidingen tegelijk (we spreken van een ‘blok’). Door zo veel mogelijk werk met werk te combineren maakt de gemeente minder kosten, is er minder overlast in de binnenstad en is het risico op schade in de omgeving kleiner.

De gemeente maakt steeds een uitvoeringsplanning van kelderherstel voor 4 jaar. De planning schuift elk jaar op naar de 4 jaren erna. Schematisch ziet dat er zo uit:

Ieder jaar inventariseert de gemeente wat er in het wervengebied allemaal moet worden hersteld. Keldereigenaren kunnen zichzelf ook aanmelden voor inspectie en herstel van hun kelders. Dit resulteert in een lijst met kelders die door de eigenaren voor herstel zijn aangemeld, de plannen van de nutsbedrijven met kabels en leidingen en een lijst van muren en kelders waarvan de gemeente zelf (o.a. na inspecties) vindt dat ze aan herstel toe zijn.

Op basis van een aantal criteria bepaalt de gemeente vervolgens welke delen van het wervengebied in de eerstkomende 4 jaar worden hersteld. Daarbij kijken we onder meer naar hoe dringend herstel nodig is, veiligheid, behoud van het erfgoed en de mogelijkheid om meerdere kelders te combineren met het herstel van muren, afwatering, kabels en leidingen.

Ieder jaar stelt de gemeente een 4-jarenplan vast. Alleen voor de kelders in het 4-jarenplan, start de voorbereiding van het herstel. Alle overige kelders staan in de wacht tot ze later in een 4-jarenplan worden opgenomen, tenzij er een dringende noodzaak ontstaat waardoor het nodig is de kelder toch al eerder te herstellen. Dat kan het geval zijn bij ernstige lekkage of gebreken, of als herstel meegenomen kan worden in een eenmalig groot project zoals de verbouwing van het bijbehorende pand. Keldereigenaren die hun kelders hebben aangemeld voor kelderherstel, maar die nog niet in het 4-jarenplan komen, blijven in de inventarisatie van de gemeente staan. Zij hoeven zich dus niet steeds opnieuw aan te melden.

Het herstel van een kelder is op vrijwillige basis, tenzij er sprake is van een onveilige situatie of een groot risico op ernstige schade aan het erfgoed. Als een keldereigenaar niet kan of wil meedoen binnen de 4-jarenplanning, waardoor de kelder komt te liggen in een cluster dat is hersteld, dan kan hij zich later alsnog bij de gemeente melden met de vraag de kelder te herstellen. Dan worden er echter extra kosten gemaakt. Zo wordt de straat opnieuw open gegraven, wordt opnieuw een loopbrug aangelegd en verkeer omgeleid en zijn er opnieuw alle voorbereidingskosten. Voor deze keldereigenaren wordt daarom de eigen bijdrage met € 60.000 verhoogd. Hiermee dekt de gemeente de extra kosten die dan opnieuw en speciaal voor deze keldereigenaar worden gemaakt. 

De samenwerkingsovereenkomst zorgt ervoor dat de gemeente en de keldereigenaar gezamenlijk werken aan het herstel en onderhoud van de historische kelders. Er worden heldere afspraken gemaakt over het werk dat aan de kelder wordt gedaan, dat de gemeente opdrachtgever is voor de aannemer, over de garanties en onderhoudstermijn, over de planning en de financiële bijdrage van de keldereigenaar. De gemeente en de keldereigenaar tekenen de overeenkomst een jaar voordat het herstel van de kelder begint. Daarna maakt de gemeente afspraken met de aannemer die het werk gaat voorbereiden.

Dit zijn de belangrijkste afspraken:

• Opdrachtgeverschap: de keldereigenaar geeft de gemeente opdracht de kelder te herstellen. De gemeente treedt op als opdrachtgever voor de aannemer, houdt toezicht op de uitvoering en informeert de keldereigenaar over de voortgang. De gemeente coördineert de herstelwerkzaamheden.
• Resultaat: wanneer het herstelproject is afgerond, zijn de muren en het gewelf hersteld, is de waterwerende laag vernieuwd en de afwatering in orde. Ook de werf-/kluismuur en de weg erboven zijn opgeknapt. Als door het werk aan de kelder stucwerk is verwijderd of beschadigd, is dit hersteld. Werkzaamheden die de kelder geschikt maken als woon- of bedrijfsruimte, vallen buiten het herstelproject. Extra afwerking van de muren en het gewelf kunnen tegen bijbetaling door de aannemer die de kelder herstelt worden gedaan. Al het andere moet de keldereigenaar zelf regelen en betalen, zoals de afwerking, isolatie, ventilatie, verwarming en het aanbrengen van keukens, sanitair of verlichting.
• Beschrijving herstelwerkzaamheden kelder: er wordt een beschrijving gemaakt van de herstelwerkzaamheden. De eigenaar geeft in de samenwerkingsovereenkomst aan welke extra werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, al dan niet tegen bijbetaling.
• Kostenverdeling: op basis van de tabel stellen we vast welke eigen bijdrage voor de keldereigenaar van toepassing is. Deze nemen we op in de samenwerkingsovereenkomst.
• Planning en uitvoering: de beoogde planning voor de uitvoering wordt vastgelegd. De keldereigenaar moet de kelder op tijd leeg en toegankelijk maken voor de aannemer.
• Vergunningen: de gemeente regelt de benodigde vergunningen en ziet erop toe dat de aannemer zich aan de regels houdt.
• Schouw: als de kelder is open gegraven en de bitumenlaag is verwijderd, vindt een schouw plaats. De keldereigenaar wordt dan geïnformeerd over de schade aan de kelder. Er is een tweede schouw nadat het booggewelf is hersteld, voordat de waterwerende laag wordt aangebracht. Nadat de nieuwe waterwerende laag opnieuw is aangebracht en de drainage is aangelegd, volgt een derde schouw. Naast de keldereigenaar zijn de bouwmeester, projectleider en aannemer bij de schouw aanwezig. Een schouw is puur informatief, de eigenaar hoeft zelf niks te besluiten over het herstel.
• Overdracht: bij verkoop van het pand is de keldereigenaar verplicht de gemaakte afspraken over te dragen aan de nieuwe eigenaar.
• Schadevergoeding: bij herstel van de kelder wordt afgesproken dat de keldereigenaar en gemeente geen aanspraak meer kunnen maken op enige vorm van schadevergoeding van elkaar voor schade die in het verleden is ontstaan.
• Verantwoordelijkheden en eigendom: beide partijen leggen de eigendomssituatie vast in een notariële akte om toekomstige onduidelijkheden te voorkomen. Ook wordt afgesproken dat de keldereigenaar verantwoordelijk is voor het onderhoud van de kelder, de gemeente voor de muur aan de grachtzijde en van de openbare weg boven de kelder. De gemeente zal zich maximaal inspannen om schade aan kelders – bijvoorbeeld door te zwaar verkeer of door graven in de weg voor kabels en leidingen – te voorkomen.
• Garantie: er geldt een onderhoudstermijn van 1 jaar op het herstelwerk en een garantie van 10 jaar op de waterwerende laag. Mocht er na herstel binnen die termijnen een gebrek zijn, dan neemt de gemeente contact op met de aannemer die zorgt dat het probleem wordt opgelost.

Het bezit van eeuwenoud erfgoed brengt met zich mee dat op ieder moment (opnieuw) schade of lekkage kan ontstaan. De keldereigenaar kan bij schade of lekkage altijd contact opnemen met de gemeente. De gemeente inspecteert de kelder om de ernst van de situatie vast te stellen, als basis voor advies aan de eigenaar. De gemeente richt een informatiepunt in waar keldereigenaren voor, tijdens en na het herstel terecht kunnen met vragen over onder meer schade, lekkage, herstel, onderhoud en gebruik van werfkelders.

Lekkage tussen muur en kelder

Als er na de garantieperiode lekkage ontstaat, is dat vaak in de naad tussen de muur en de kelder. De eigenaar kan de gemeente vragen om opdrachtgever van het herstel te zijn. Bij lekkage tussen de gevel van het pand en de kelder (allebei eigendom van de eigenaar) betaalt de keldereigenaar de kosten. Bij lekkage tussen de werf- of kluismuur (eigendom van de gemeente) en de kelder (van de eigenaar) betalen de gemeente en de keldereigenaar de kosten ieder voor de helft.

Escalatie

Bij verschil van mening over het geleverde werk of de eigen bijdrage kan de keldereigenaar eerst in gesprek met de bouwbegeleider. Daarna kan hij advies vragen aan de bouwmeester. Als dat niet tot een oplossing leidt kan de wervenmeester worden gevraagd om te bemiddelen. Komen we er dan nog niet uit, dan kan de keldereigenaar zich wenden tot de onafhankelijke adviescommissie. 

Tweede kans

De regeling voorziet in het eenmalig herstel van alle werf-, kluis- en straatkelders in het wervengebied die voor herstel in aanmerking komen. Een keldereigenaar beslist zelf of een kelder al dan niet wordt hersteld (tenzij er sprake is van een onveilige situatie of gevaar voor schade aan erfgoed). Aangezien de gemeente en de keldereigenaren samen verantwoordelijk zijn voor het behoud van het erfgoed, is er een regeling gemaakt die het voor de keldereigenaar financieel en organisatorisch zo aantrekkelijk mogelijk maakt om de kelder wel te laten herstellen. 

Als een keldereigenaar niet kan of wil meedoen op het moment dat de kelder volgens de planning van de gemeente aan de beurt is, en hij wil de kelder later alsnog laten herstellen, dan is er een tweede-kans-regeling. Bij een tweede kans maakt de gemeente extra kosten voor het opnieuw opengraven van de kelder, bereikbaarheidsmaatregelen, weer dichtleggen van de weg, begeleiding en organisatie. Die kosten waren niet gemaakt als de keldereigenaar de eerste keer had ingestemd met kelderherstel als onderdeel van een groter project. Om de extra kosten te dekken brengt de gemeente € 60.000 extra in rekening bij de keldereigenaar die gebruikt maakt van de tweede-kans-regeling.